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多房族的拋售焦慮面對低迷樓市 賣還是不賣
擁有多套房產的濟南市民王新江，如今很是糾結：面對低迷樓市，賣還是不賣？
西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心10日發佈的"城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014"調研報告，更是讓王新江頗感壓力。報告顯示，2013年我國城鎮地區自有住房空置率已達22.4%，高空置率致使4.2萬億元的銀行房貸沉淀於空置住房。而王新江的兩套未租出去的空閑房，正在這22.4%之列。
對此，中盈地產山東辦事處總經理賈軼接受經濟導報記者采訪時表示，目前有財力的傢庭和個人，購買兩套及兩套以上住房已經較為普遍，空置率也成為房地產項目不可回避的問題。在樓市"去投機化"趨勢下，空置房何去何從，不僅考驗著置業者的耐力，亦關系到樓市的未來走向。
新的任務
從事物流行業的王新江坐擁多套房產，已經是很多人眼中的千萬富翁，不過，他現在卻急著為自己的房子找到"下傢"。
"我在房屋中介公司、網絡上，包括朋友圈中，都撒瞭關於出售房屋的信息。不過看的多，真正成交的隻有一套。"王新江2009年以一次性付清現金的方式購買瞭某寫字樓一個整層，目前來看，這是他多套房產中回報較高的。其餘除瞭用於出租，基本上都是空置。
"樓市未來走向並不是很明朗，我還是希望能將手中一些物業盡早處理掉，但是目前是來看的人多，買的人少，大多還是觀望心態。其實我很多朋友也擁有多套房，但不舍得出租，目前基本銀行信用貸款利息利率多少免費諮詢試算信用貸款轉貸上都是空置。所以，房子多瞭也會很頭疼。"王新江苦笑說。
中國房地產經紀研究中心研究員黎明元對導報記者表示，對於房地產市場的"空置率"，目前我國還沒有一個非常明確的官方定義。發達國傢房地產市場已經趨於飽和穩定，空置率較低。而當前我國處於城鎮化進程，伴隨著房地產市場的擴張，空置率的數字相對來說就比較高。
導報記者和王新江一起算瞭筆賬：目前他手中有10套房產，自住一套，給父母一套，還有一套別墅作為全傢周末或度假使用。其他物業中有5套出租，2套空置。空置的2套房產折合目前的市場價格共計400萬元，如果能夠出租出去，年收益9萬元左右。"而如果拿這400萬元做其他投資，每年的回報率至少在5%，也就是20萬元。所以現在是應該保留房子，還是賣掉做其他投資，成瞭新的困惑。"王新江也有些無奈。
如今，很多像王新江一樣的"地主"都越發感到投資房產不再像前幾年那樣吃香瞭。房產空置不僅需要支付物業費用等管理費，可預期的收益也大不如從前。"風險較大，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至導致資不抵債。"這是王新江目前對房地產市場的一個估計，因此，如何處理手中的空置房也就成為他近期的一個重要任務。
大量空置
按照西南財經大學上述報告中"2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%"的數據來看，國內的城鎮住房空置率已經遠遠高於國際水準。有數據顯示，2000年至今美國的住房空置率維持在1%至3%的水平，歐盟2004年的住房空置率調查顯示各成員國平均水平為9.5%，日本2008年的住房空置率為13.1%。
"大量的住房空置造成社會資源的嚴重浪費。據測算，截至2013年8月，空置住房占用瞭4.2萬億元的住房貸款餘額，降低瞭金融市場的效率。"甘犁說。
在山東沿海地區，就有很多"候鳥式"公寓。導報記者近日來到青島黃島區的隆和水岸小區。該小區2009年建成，目前隻有一班公交車經停，加之還沒有鋪設暖氣管道，因此選擇入住此小區的本地人並不是很多。
"隆和水岸的業主多數來自周邊濟南、淄博、德州等城市，也有來自新疆、東北等省份的，他們主要是看中瞭沿海的環境和未來這裡的發展。"青島黃島區萬和房屋銷售中心總監王曉麗向導報記者透露，70%以上選擇在隆和水岸置業的房主，都至少擁有兩套房，"他們一般是夏天來住兩三個月。其他時間尤其是冬天，這裡的空置率很高。"
不僅是沿海城市，省會濟南也存在類似空置的情況。11日晚，導報記者驅車沿旅遊路探訪，從歷陽大街到千佛山段的別墅，亮燈者極少；繼續穿過轉山隧道，向奧體中心方向的道路兩側，幾個新建小區的亮燈率也很低。
隨後，導報記者來到位於旅遊路與洪山路交叉口的21世紀房產銷售中心。當被問及周邊小區的空置情況時，該銷售中心工作人員告訴導報記者，附近比較成熟的社區如荊山小區、銀座花園、正大城市花園等，房齡都在5年以上，入住率較高，都在80%以上。但周邊的新建樓盤，尤其是位置相對較偏、配套尚未完善的小區，入住率就比較低。銷售人員還透露，奧體中心周邊有一處樓盤，一傢事業單位作為宿舍團購瞭大部分，但因為距離單位較遠，目前隻有30戶入住，入住率還不到15%。
位於華龍路的華陽新區，一部分是回遷房，一部分向外出售，從2011年開始有住戶陸續搬入。導報記者以詢問房源為由從物業工作人員處得知，目前小區的入住率並不高，地下車庫更是自建好後一直都未啟用。"按照繳納水電費的情況來看，目前的入住率隻有不到50%，大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他較好住房和在市裡居住的，一般不會選擇到這裡長住。"物業工作人員表示。
濟南智德房地產經紀有限公司總經理武子原說，按照國際慣例，商品房空置率的警戒線為10%，空置率在10%-20%之間為空置危險區。目前，濟南有相當一部分多套房房主，而一些新建小區配套不齊備、地理位置較偏，難聚人氣，大量房屋空置已成不爭事實。
去投機化
步入2014年，伴隨各地商品住宅成交量的下跌，部分城市商品房存量高企。一時間，樓市"拐點論"聲音再起。空置率作為衡量樓市發展的一個重要指標，也成為如今眾多分析師和地產機構發佈數據的標尺之一。
"目前城鎮傢庭擁有2套房以上的傢庭在20%左右。在三、四線城市，擁有回遷房、補償房等多套房的傢庭比率更高，也就帶來瞭更大的空置率。"黎明元認為，判斷房地產市場是否已臨"拐點"，不能單純依靠空置房一項數據，而是要通過這個數據，盡早厘清樓市的供需狀況和未來走向，同時也要結合更多指標宏觀分析。
他表示，給房地產市場降溫，調整虛高價格是必要的，應該進一步盤活存量、減少浪費。
"對於目前的房地產市場，我們認為剛需是有的，但要解決空置率問題，建出優質的樓盤是不可或缺的一環。"賈軼表示，目前濟南周邊不少房產項目可謂"雞肋"，性價比不高，再轉手相對難，很容易就陷入空置的尷尬局面。"空置房需要的是盤活，更需要周邊配套的建設與成熟。畢竟真正常住的隻有一套，房主肯定會選擇最適合的。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/201重劃區土地怎麼貸款比較會過件4-06-14/08582776059.shtml
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