土改大幕將啟 今年供地將趨向結構差異化
編者按：3月3日，上海市政府發佈瞭《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若幹意見》。盡管其中的多數措施和條款都是"老調重彈"，但依然明確瞭"總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高"的土地管理思路。
此舉被業內專傢普遍解讀為"與中央的最新表態一脈相承"。據悉，於去年年底舉行的中央城鎮化工作會議強調，"城鎮建設用地特別是優化開發的三大城市群地區，要以盤活存量為主，不能再無節制擴大建設用地"。
然而，本網更為關註的是，滬上此番動作正值全國兩會前夕，這會否成為長三角土地供應改革的序曲？而本屆兩會中的土地"新風向"又會對整個房地產市場帶來怎樣的深遠影響？
滬：宅地指標連超三年
寧：連續三年"不及格"
"上海每年都會有新增的土地供應指標，但幾乎每年都不夠用。"滬上的一位業內人士告訴記者。
2010-2013年度上海住宅用地實際供應量與計劃供應量對比
確實，根據上海市規土局資料顯示，2013年、2012年上海住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供應計劃均為1000公頃，2011年是1200公頃，2010年為1100公頃。但實際的完成率分別達到瞭94.8%、100.2%、106.2%和105.6%。
然而，在省會城市南京，卻出現瞭土地供應連續三年"不及格"的情況。
據瞭解，2012年度南京國土局共掛牌出讓地塊79幅，總掛牌面積4666138平方米，僅完成瞭年度商品房和商服用地總計600萬平方米供地計劃的八成不到。
2011年，南京共出讓住宅、商辦類土地447.5萬平方米，僅完成當年700萬平方米計劃的63.9%；2010也隻完成瞭不足七成的供應量。
倒是去年，南京實際出讓瞭84幅商品住宅及商住兩用地塊，累計成交土地414.5萬平方米，順利並超額完成年初制定的400萬平方米任務。
然而，就整個長三角地區而言，每年指標過剩仍為主力，包括杭州、常州、蘇州、無錫等地，均有不同程度的"報的多、賣的少"的情況出現。
據瞭解，沒用完的指標就作為存量結轉到下一年的土地供應計劃內，"最後越滾越多，就形成瞭一定的雪球效應。"
在"雪球效應"形成並增加的同時，記者也註意到，盡管在每年的土地供應計劃中，上一年的指標占有一定的份額，但"主力軍"仍為城市新增用地。
減：降低新增土地供應
加：提高土地配置效率
此番上海新政便是在"增量"上做題，然而，雖然是"增量"，卻是一道"減法"。
據瞭解，上海市政府日前下發的《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若幹意見》提出，到2020年上海建設用地總規模控制在規劃范圍目標內，並適度留出發展空間。
銀行貸款率利計算 此外，按照國傢嚴控建設用地總量和保障新型城鎮化建設的要求，對新增建設用地實行"穩中有降、逐年遞減"。
在中國地質大學博士生導師吳克寧看來，這是土地利用趨於集約化的最強信號，主要目的是提升土地資源配置效率，盤活更多存量用地。
這，是一道"加法"。
涉及的具體舉措包括"將項目建設、運行質量和綜合效益等相關要素納入土地出讓合同管理"，"實施新增工業用地出讓彈性年期制，一般工業項目用地出讓年期為20年"，"工業用地出讓價格不低於所在區域基準地價"等等。
"當前，土地利用效率並不高，造成部分土地閑置浪費。可以通過城中村、棚戶區改造等措施盤活存量土地，解決上海城市土地供求關系緊張與房價上漲的局面。"同策咨詢研究部總監張宏偉也認為目前商辦用地與工業用地的用地效率不高。
"應當適當減少商辦用地、工業用地供應，降低商辦、工業市場供大於求現象，轉而增加住宅用地供應，緩解上海市商品住宅市場供不應求現象。"
然而，這道"加法"並不好做。包括前期的拆遷、改造，後期的地塊平整、不利因素去除等，將耗費大量的財力，尤其是舊城改造。瑞安房地產主席羅康瑞就曾公開表態，不會再做舊城改造項目，"資金成本太高。"
另有業內人士認為，在土地供應有限的情況下，除瞭加快城中村、棚戶區改造，減少商辦用地、工業用地以外，一線城市尤其是上海可以通過適當提高容積率，集約利用土地，提高土地市場效率。
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控：房價過快上漲
不過，按照今年全國兩會"雙向調控"的差別化指導思想，今年的土地供應更多的將在結構上做文章。
據悉，2014年"兩會"開幕，期間，住建部部長薑偉新提出：今年房地產政策"雙向"調控。
隨後，全國政協委員、住建部副部長齊驥3月6日就"雙向調控"做出瞭權威解釋：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對於庫存量比較大的城市，要控制供地結構。
齊驥透露，所謂高庫存是指庫存量高於月銷售量的12-15倍，高過1年到1年半的銷售量的，就是高庫存。
就此，同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，2014年，熱點城市的供地政策會有比較明確的商品住宅建設面積的結構性要求，會通過增加中小套型配建面積等措施結構性的調整調節熱點城市的供求關系。
在這個階段，也會繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，總體上繼續落實保障性住房工作，通過"雙軌制"解決城鎮化後顧之憂。
他以南京、杭州出臺的"限地價，競配建"的土地出讓政策為例，通過增加中小套型的商品住宅供應，調節樓市供應結構，"這與北京推出的限價商品住房用地是一個道理。"
也是同一個目標：控制和緩解房價過快上漲。
與此同時，對於土地缺口較大的城市，繼續增加供應。那麼，"地"從何來？有分析人士指出，上述的集約利用隻是措施，現行土地制度的改革才是亟待突破的關鍵點。
改：涉四大領域攻堅戰
難：現行土地法存矛盾
改革是今年全國兩會的核心關鍵詞之一，而圍繞著土地制度的改革有兩大問題亟待明確：其一，改什麼？其二，怎麼改？
中國地質大學博士生導師吳克寧提出瞭六點改革內容，分別是如何保護耕地的數量與質量紅線；進一步加強土地的節約集約利用；加快推進征地制度改革，建立公平、共享的土地增值收益分配制度；盡快出臺集體建設用地流轉辦法；縮小劃撥用地范圍，深化市場配置；加大保有環節征稅，完善土地財產稅制度；健全農村土地產權制度，穩步推進農村土地管理制度改革。
這與目前國土資源部的定調不謀而合。據瞭解，未來土地制度層面的"攻堅戰"將主要集中在四個領域：征地制度、集體建設用地流轉制度、土地節約集約利用制度、農村土地產權制度。其中集體建設用地流轉制度和土地節約集約利用制度可能最先獲得突破。
"上海的案例可以說是土地節約集約利用制度改革的一個信號。"吳克寧指出。
不過，更多的目光聚焦在瞭流轉制度上。據國土資源部提供的資料，在今年涉及土地改革領域的各項提案中，涉及農地流轉的提案最為集中。
吳克寧認為，完善土地管理的相關法律法規是最為直接的途徑。
他指出，農村集體經營性建設用地實現與國有土地同等入市，農村宅基地改革以及相應的農村住房財產的抵押、轉讓，小產權房和城中村等熱點問題的解決，都需要有清晰的判別標準，而通過立法明晰是最根本的辦法。
目前，已經有多位委員、代表提議推進土地管理法修改。但在吳克寧看來，由於現行的《土地管理法》中存在諸多的矛盾，且是從《憲法》延伸而來，所以實現土地制度改革，還需要一定的時間。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/17502639968.shtml
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